《岳阳楼记》全文有三百六十八字，共六段。

    文章开头即切入正题，叙述事情的本末缘起。以“庆历四年春”点明时间起笔，格调庄重雅正；说滕子京为“谪守”，已暗喻对仕途沉浮的悲慨，为后文抒情设伏。下面仅用“政通人和，百废具兴”八个字，写出滕子京的政绩，引出重修岳阳楼和作记一事，为全篇文字的导引。

    第二段，格调振起，情辞激昂。先总说“巴陵胜状，在洞庭一湖”，设定下文写景范围。以下“衔远山，吞长江”寥寥数语，写尽洞庭湖之大观胜概。一“衔”一“吞”，有气势。“浩浩汤汤，横无际涯”，极言水波壮阔；“朝晖夕阴，气象万千”，概说阴晴变化，简练而又生动。前四句从空间角度，后两句从时间角度，写尽了洞庭湖的壮观景象。“前人之述备矣”一句承前启后，并回应前文“唐贤今人诗赋”一语。这句话既是谦虚，也暗含转机，经“然则”一转，引出新的意境，由单纯写景，到以情景交融的笔法来写“迁客骚人”的“览物之情”，从而构出全文的主体。

    三、四两段是两个排比段，并行而下，一悲一喜，一暗一明，像两股不同的情感之流，传达出景与情互相感应的两种截然相反的人生情境。

    第三段写览物而悲者。以“若夫”起笔，意味深长。这是一个引发议论的词，又表明了虚拟的情调，而这种虚拟又是对无数实境的浓缩、提炼和升华，颇有典型意义。“若夫”以下描写了一种悲凉的情境，由天气的恶劣写到人心的凄楚。这里用四字短句，层层渲染，渐次铺叙。淫雨、阴风、浊浪构成了主景，不但使日星无光，山岳藏形，也使商旅不前；或又值暮色沉沉、“虎啸猿啼”之际，令过往的“迁客骚人”有“去国怀乡”之慨、“忧谗畏讥”之惧、“感极而悲”之情。

    第四段写览物而喜者。以“至若”领起，打开了一个阳光灿烂的画面。“至若”尽管也是列举性的语气，但从音节上已变得高亢嘹亮，格调上已变得明快有力。下面的描写，虽然仍为四字短句，色调却为之一变，绘出春风和畅、景色明丽、水天一碧的良辰美景。更有鸥鸟在自由翱翔，鱼儿在欢快游荡，连无知的水草兰花也充满活力。作者以极为简练的笔墨，描摹出一幅湖光春色图，读之如在眼前。值得注意的是，这一段的句式、节奏与上一段大体相仿，却也另有变奏。“而或”一句就进一步扩展了意境，增强了叠加咏叹的意味，把“喜洋洋”的气氛推向高潮，而“登斯楼也”的心境也变成了“宠辱偕忘”的超脱和“把酒临风”的挥洒自如。

    第五段是全篇的重心，以“嗟夫”开启，兼有抒情和议论的意味。作者在列举了悲喜两种情境后，笔调突然激扬，道出了超乎这两者之上的一种更高的理想境界，那就是“不以物喜，不以己悲”。感物而动，因物悲喜虽然是人之常情，但并不是做人的最高境界。古代的仁人，就有坚定的意志，不为外界条件的变化动摇。无论是“居庙堂之高”还是“处江湖之远”，忧国忧民之心不改，“进亦忧，退亦忧”。这似乎有悖于常理，有些不可思议。作者也就此拟出一问一答，假托古圣立言，发出了“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的誓言，曲终奏雅，点明了全篇的主旨。“噫！微斯人，吾谁与归”一句结语，“如怨如慕，如泣如诉”，悲凉慷慨，一往情深，令人感喟。文章最后标明写作时间，与篇首照应。

    本文表现作者虽身居江湖，心忧国事，虽遭迫害，仍不放弃理想的顽强意志，同时，也是对被贬战友的鼓励和安慰。《岳阳楼记》的著名，是因为它的思想境界崇高。和它同时的另一位文学家欧阳修在为他写的碑文中说，他从小就有志于天下，常自诵曰：“士当先天下之忧而忧，后天下之乐而乐也。”可见《岳阳楼记》末尾所说的“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”，是范仲淹一生行为