，上海成为全国关注的焦点，因为它是房地产泡沫的典型城市。

    不过，这时候的任志强似乎并没有形成完整的关于泡沫论的看法，尽管泡沫论满天飞，向来擅长理论加数据的任志强，却并没有立刻写出长文来批驳泡沫论，仅仅是当记者采访时抛出了自己的观点。

    如今看来，当时的市场是没有泡沫，因为与今天的房价相比当初已经绝对不可同日而语了。

    观点三：中国房地产不可能出现日本式的泡沫

    2005年初，一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本当年产生泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为其中差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式泡沫的结论。

    中日房地产最核心的差别在于几个方面：日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中，是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中卖方价格形成的增长。

    日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后形成的是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。中国是双紧的金融政策、企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。

    日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，而地产上市公司的市场占有率不到15%，但股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。

    日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。

    日本房地产增长中并非以住宅的自住需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量的70%，目前中国的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加以及城市人口增长所引发的供求矛盾相关紧密。

    如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。

    ——2007年1月22日任志强博客文章《别拿日本泡沫当镜子》

    任志强之所以有这样的观点，可能是基于他对日本情况的不了解，或者他并没有看过黄皮书的全部内容。

    当前中日房地产行业间最大的相同点是，因土地的稀缺性，市场普遍陷入一种误区，认为“地价只会升不会跌”。这与20世纪80年代日本房地产泡沫现象形成的市场观点基本一致。但中日房地产行业的不同点则在于，政府对待这种观点的态度不同，而政府的态度不同也导致了两国不同的政策、不同的政策力度。我国政府从2004年起就开始高度重视房地产市场的这种发展趋势，而日本政府当时轻视了这种趋势，以致误判。日本房地产的泡沫现象已成为历史，既然是历史就可以被借鉴，并希望可以对人们有启示的作用。

    ——薛军《中国社科院驳任志强“别拿日本泡沫当镜子”言论》（2007年1月新民网）

    任何国家之间总是有差异的，制度、市场、人口等绝对不可能一样，历史和现状也是有差异的，但不能因此而否定两国之间的现实比较和历史比较的意义。任志强列举了五点中日国家之间的差异，由此得出结论，中国不可能出现日本式的泡沫。这个观点