1984年1月22日至2月17日，邓小平第一次南巡，视察了深圳、珠海、厦门以及上海。正如1992年的南巡一样，他用自己的实际行动肯定了经济特区的成就，为干扰特区继续发展的各种争论划上了句号，改革开放从此站到了一个新的起点上。顺应时代的潮流，中国内地的房地产业也迎来了自己的“第一个黄金十年”。

    在上海听取市委书记陈国栋等人的汇报时，邓小平特别提到了住房商品化问题，“现在我们的建筑体制，特别是住宅的建设、住房商品化，一下子还改不过来”。伟人的巨手有力地推动了“房改”这只轮子，驱动房地产战车滚滚向前。

    1984年5月，全国人大审议通过的《政府工作报告》明确提出，“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务……要着手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司。”国务院决定：“建立城市综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发”，“实行有偿转让和出售”。《关于城市建设综合开发公司暂行办法》进一步规定：“城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，对国家承担经济责任。”房地产开发公司名正言顺了。

    很多今天已经广为人知的房地产企业，如万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团等都诞生于1984年，一些叱咤风云的开发商，如王石、任志强、潘石屹、楼忠福等，他们的命运都与1984年联系在一起。其中，最典型的就是王石。当邓小平站在深圳国商大厦楼顶眺望罗湖新区时，王石恰好骑着自行车从楼下经过，警车和围观的人群吸引了他的注意，一问才知道是邓小平来了，“干大事情的时候到了”，他本能地意识到这一点。

    当年5月，万科的前身——“深圳现代科教仪器展销中心”成立，虽然这还是一家除了“黄、赌、毒、军火”之外什么都干的万金油公司，跟房地产还不搭边，但没有它完成的资本原始积累，就没有日后雄视地产江湖的万科。

    次年，即1985年，中国房地产业协会成立，房地产企业有了自己的组织。

    伟人再一次推动了“房改”这只轮子，深圳经济特区的改革家们则又为“土改”这只轮子加了把劲。

    1986年，《土地管理法》颁布后，紧随其后出台的《深圳经济特区土地管理体制改革方案》提出，“所有用地实行有偿使用，协议、招标、公开竞投各搞一个试点，先易后难”。正是这份方案引出了具有历史意义的“土地第一拍”。不同的是，深圳上一轮土改花钱买地的是外商，而这次则是国内的企业，意义更为深远。改革进入了深水区，风险和阻力也在增加。

    1987年5月，方案论证会召开，来自香港的专业人士提出：“方案是可行的，但必须修改《宪法》和《土地管理法》，否则外商是绝对不敢来买地的。”修改《宪法》谈何容易，按照当时的规定，修宪需要30个全国人大代表联名提案，而深圳只有5名人大代表。

    尽管如此，方案仍然“违法”实施了。9月8日，深圳首次以协议方式出让土地，3天后，首次以招标形式出让土地。

    10月中旬，中国城市土地管理体制改革理论研讨会在深圳召开。就像骆锦星当年从《列宁选集》里为出租土地找根据一样，组织这次研讨会的初衷也是为了给改革找理论根据，为此请来了社科院、中央党校、人民大学、复旦大学的理论权威，希望他们能为处于迷茫和困惑中的土地改革授业解惑。

    然而，事与愿违。这些理论权威与他们带来的学生在会上发生了激烈的争论，争论的焦点是土地究竟有没有价值？老师基本持否定的态度，学生基本持肯定的态度，这也是对深圳土地改革的态