产商当中引起了一片欢呼，他们纷纷表示“中国房地产将迎来新的春天”。18号文的出台被视为房地产商集团的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起为一支不可忽视的民间力量，并具备了与政府进行公开博弈的实力。

    2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求立即就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被业界称之为“8·31大限”。

    2004年，商品房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%。社会上对高房价的不满在升级。中国社科院金融研究所的易宪容发表了那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》的文章，警告说：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

    严峻的形势促使政府加强对房地产行业的宏观调控。2005年3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》出台，业界称之为“国八条”。文件要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力，则要追究领导责任；2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，重点是“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。

    这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。在宏观调控政策的压力下，房地产市场只是出现了短暂的观望，政策效应淡化后，房价并没有如预期的那样降低，而是有更多的消费者加入购房大军中，造成房地产交易量的“井喷”现象，进一步抬高了房价。房地产领域的三大问题——大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱，并没有从根本上得到解决。

    2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施（简称“国六条”）。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。但最后政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资，甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在，调控变成了“空调”。

    2007年，高房价问题造成的社会矛盾加剧，而主要城市保障性住房建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。也就是在这一年，“房奴”成为教育部公布的汉语新词之一，这个从2006年春天开始流行的词汇折射出高房价下的民生艰难，也反映出一部分人住房消费的非理性。

    这一年的宏观调控使出了提高首付和利率的杀手锏。2007年9月27日，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）。通知要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍；严格控制房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。2007年12月11日，央行又下发了《补充通知》（452号文），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数。

    二套房贷“9.27”新政取得了明显的效果，一直高烧不