，促进房地产市场健康发展的若干意见》，业内称为217号文。文件针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行宏观调控。新一轮宏观调控的大幕拉开，一场以中央政府和开发商为各自阵营代表的、长达八年的博弈大戏开始上演了。

    当年年底的中央经济工作会议上，胡锦涛总书记出人意料地提及“房地产出现过热苗头”，“要防止房地产等行业出现过热，避免经济出现大的起伏”。朱镕基的讲话一针见血，“房地产投资过多，不仅妨碍产业结构调整的顺利进行，而且会留下很大的隐患。一旦矛盾爆发，势必造成企业倒闭、银行坏账大量增加，失业人员增多。这方面我们有过教训，殷鉴不远，必须高度警惕”。这些都是更加严厉的宏观调控措施的先声。

    宏观调控的重点是收紧地根和银根，这也就等于抓住了房地产市场的命根。2003年年初，国土资源部出台《紧急调控土地市场的通知》和《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》，清理各类园区，控制土地供应总量，停止别墅用地供应，加大土地出让后的监管力度。

    2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范，收紧信贷闸门，给房地产市场降温，挤压房地产泡沫。其中规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

    121号文出台后，引起了房地产商的激烈反对。业界称之为“10年未有之铁律”，是对房地产界的“整肃令”，“房地产界的严冬到来”。

    在121号文件发布后第4天出任全国工商联住宅产业商会轮值主席的任志强，充当了讨伐该政策的反对派领袖。《“冬天”来了》和《仇富政策》是他提交给中国房地产信贷政策论坛的两篇文章，被称之为声讨121号文件的檄文。任志强评价121号文件是一项“仇富”政策。他说，仇富不仅指对富人的仇视，而在于政策的出发点和行为约束，是限制、约束人们从贫穷走向富裕。他在《仇富政策》的结尾总结陈词：央行限制消费和仇富的政策，只会给中国经济发展带来不良影响，并且动摇人民对致富和小康的信心。

    当时有这样一个场景，令人印象深刻，因为它标志着房地产商集团与政府的政策博弈公开化。地点是北京阜成门外的国宾酒店，活动名称“中国房地产信贷政策论坛”，主题是银行家和房地产商的对话，赞助人是房地产商。一些央行官员出席了这次活动，但活动的主角是京城的地产大佬们。对话演变成了对121号文件的声讨，银行家们无论是气势还是声浪，都矮了半截。群情激愤的房地产商向央行集体示威。

    在房地产商的推动下，全国工商联草拟了一个报告，将业界的意见上报国务院。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。出于保增长的考虑，在遭到来自房地产界的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被时任建设部部长的汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。

    基于一种全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。在中国房地产业20多年的发展历史上，国务院第一次对这个行业作出这样的肯定。这在房地