1998年1月，作为朱镕基房地产顾问的王石来到北京，朱镕基听取了他对房地产走势的看法。次月，朱镕基在讨论房改方案的会议上提出要求：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”

    1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，正式“停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化”。福利分房成为了历史，住房商品化迈出了决定性的一步。

    全国上下都在抢着搭上福利分房的末班车。很多单位抢购住房，分给职工，房地产市场为此红火了一把。1998年，商品房成交量从1997年的9000万平方米一跃而为1亿2000万平方米。房地产行业的增加值占GDP的比重为4.2%，对国民经济起到了明显的拉动作用。

    但房地产市场并没有如预料中那样继续红火下去，进入1999年，市场又是一副不温不火、不冷不热的沉闷表情，让开发商们心里直着急。过去的单位团购没有了，大家只好把眼睛盯住普通消费者，楼市刮起了打折风，打起了价格战。北京的房价一度打到七折。

    这种情况一直延续到2000年。2000年，个人消费占到了全国房地产消费的70%，个人已经成为了买房子的主力军。房地产的消费模式完成了从“批发”到“零售”的转变。个人消费的增加带来的是房贷的增长，截至2001年年底，全国个人房贷规模达到6600多亿元，较之央行出台《个人住房担保贷款管理试行办法》的1997年，增长35倍。

    2001年，楼市不温不火的局面结束了，房改之后积蓄的能量集中爆发，房价像火箭一样一飞冲天。第一季度，北京房价的涨幅达到97.3%，令人目瞪口呆。楼市的暴涨一方面是因为房贷利率降到了最低点，买房出租，收益率都比银行的利率高；另一方面，当年股市暴跌，挤出的资金涌向了楼市。在首届博鳌房地产论坛上，经济学家樊纲面对几百位房地产商，情不自禁地感叹说：“在座的是中国最为幸福的人！”的确，对于开发商来说，这是苦尽甘来的好日子。

    这一年，随着天鸿宝业挂牌上市，高悬8年之久的房地产企业上市禁令解除，开发商的幸福时光锦上添花。

    房价的暴涨很快激起了质疑的声音。2001年年底，清华大学经济管理学院教授魏杰接受中央电视台的专访，发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话。魏杰认为，房地产已经产生了比1993年更严重的泡沫，而“2002年将是中国房地产业的冬天”。当时，魏杰信誓旦旦地说：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”这句话虽然为他在普通民众当中赢得了不少声誉，但并没能阻止房价在此后几年的继续疯涨。

    2002年1月26日，《中国建设报》头版“权威预测”专栏刊登了中国房地产及住宅研究学会副会长包宗华的署名文章《2002年不是房地产业的冬天》，对魏杰的观点进行批驳。此后，围绕“房地产泡沫论”的争论不断升温。

    “泡沫论”引起了朱镕基总理的关注，按照他的要求，建设部组织了调研，并提交了《关于当前房地产市场运行情况的报告》，总理的批示发人深省——“防止房地产过热仍然是一个重大问题”。

    当年5月，建设部等部委联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，查处商品房销售中存在的虚假广告、面积短缺、合同欺诈等问题；国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停土地协议出让，新一轮土改开始了，上一轮土改解决的是土地使用“有偿”还是“无偿”的问题；这一轮土改解决的是土地使用权转让的公开化、透明化的问题。

    2002年8月26日，九部委联合发布《关于加强房地产市场宏观调控