2008年世界金融危机，导致宏观经济形势恶化，房地产行业呈现衰退的局面。土地流拍、地王退地、交易量萎缩、房价下跌、中介关门，房地产业的冬天真的来了。

    为了拉动经济增长，政府在出台“4万亿”经济刺激计划的同时，也出台了房地产刺激政策。例如，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。

    2008年12月20日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步鼓励普通商品住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对住房转让环节营业税暂定1年实行减免政策；支持房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求，取消城市房地产税……

    对房地产开发商来说，政府救市无疑是天大的利好。2009年春节刚过，房地产市场迅速回暖，量价齐升。房地产业冬去春来。房价上涨的速度超过了以往任何一年，市场上弥漫着恐慌性抢购的氛围。房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄，上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。楼市的火爆带动了土地市场升温，地王频出。

    2009年全年，商品房销售面积、销售额均创1998年房改以来最高水平，北京、上海、深圳等地房价也上涨至历史高点。根据国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组的数据，住宅均价上涨了25.1%。

    与此同时，房地产泡沫也膨胀到了极点。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。

    由于房地产泡沫破灭导致的迪拜债务危机，给中国内地的房地产市场敲响了一记警钟，同时由于中国宏观经济复苏势头良好，为出台新的宏观调控政策留出了空间，中央政府对房地产行业的态度开始发生转变。

    2009年12月14日，国务院常务会议提出四条政策（简称“国四条”），从2008年年底开始，实施了1年的鼓励、促进房地产发展的政策，已经被新一轮的宏观调控政策所取代。紧接着，2010年1月10日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）。虽然中央政府释放出了打压房地产市场的重要信号，但是2010年仍然实行宽松的货币政策，加之整体经济复苏的大环境良好，房价过快上涨的势头并没有被有效遏制住。

    2010年1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，将海南国际旅游岛建设提升为国家战略，并在投融资、财税、土地、行业开放等领域给予充分的政策支持。

    一周后的1月11日，三亚“凤凰岛”项目开盘，700多套房子当天就被抢购一空，房价被爆炒到7万元/平方米。同日，三亚湾一处楼盘打出楼价上调的巨幅广告：受益于国际旅游岛政策，本项目铁定于2010年2月8日楼价上调1000元/每平方米。房地产热在20年后再度光顾天涯海角。2010年第一季度，海口、三亚一手房价格同比涨幅连续3个月在全国70个大中城市中分别位列第一、第二位。

    楼市犹