第02讲 房地产关键词
们为什么赔钱了吧?所以听郎教课讲课还是很好的。
我刚才谈了,地产价格上升的原因,不是因为流动性过剩,而是由于投资经商环境急剧恶化所导致的。现在,一个迫切的问题就是,我们在整个2007年当中,数次提高银行利率,这代表着什么?这代表着,在经济泡沫没有解决的情况下,我们国家整个经济体系的金融风险大幅拉升。这一点是我比较担心的。
六、房地产泡沫可能导致金融危机
那么金融风险上升,能不能够对房价有抑制作用呢?这就要讨论房价的基本经济规律。房价和股价不一样,房地产要跌不容易,而且房地产价格大跌也是不利于稳定的。
那么房地产价格有没有大跌过呢?当然有,这个现象在国内还没有发生,但在香港发生过一次。1997年之前,香港房价涨幅很大,房价只涨不跌非常危险,因为跌一下可以把负面因素释放出去。如果只涨不跌呢?负面因素高度积累,会在一个最高点崩盘。比如香港1997年房地产泡沫崩盘,跌了多少呢?跌了40%。问题在哪里呢?问题是你借钱的时候是七成按揭,100块房子借了70块,结果一跌跌了40块,所以你还贷还亏了10块。你应该怎么办?应该不还了,走人算了,所以当时我们就担心香港产生金融危机。大家如果都不还了,银行就麻烦了。可是当时为什么香港银行没有崩溃呢?为什么没有金融危机呢?因为香港的老百姓非常具有信托责任。这是我在国内各地演讲一直提倡的,就是尽好你作为一个借款者的责任,你该还就要还。基本上,香港老百姓死扛着贷款,一直扛到7年之后的2004年。由于中国政府的自由行政策,使得香港的房价恢复正常,他们才松了一口气。
如果同样事情发生在中国内地,房价下跌40%、50%、60%,会是什么结果?现场的观众以及来宾,你们会去扛吗?我不知道,没有发生过,我们不扛就是金融危机。现在问题出来了?就是2007年整个房价的走势到现在我们看起来,还是只涨不跌。到了2007年11月,深圳地区房价开始下跌。据今天早上的报导,上海这个月的平均成交房价下跌7%,深圳可能更多。这种现象有利于房价的稳定,而且房价不能大跌,房价大跌就很危险,就会产生1997年香港的金融危机。所以,我们不仅要认清房地产泡沫产生的主因,还要从治标和治本两个方面解决房价的问题。原则是房价一定要缓慢下跌,各位知道为什么吗?原因是我们针对第三项、第四项资金的政策产生了一些效果,也就是说,我们中低价楼盘的接盘者是后续无力,我们老百姓缺乏接盘的能力。因此时间一久,某些楼盘一定会下跌,尤其是中低价楼盘一定会下跌。高价楼盘可能持续不动,但是整体房价会下跌。
我认为真正要解决房地产泡沫的问题,不能简单依靠宏观调控,一定要跳出经济圈。我们竞价之后的钱你怎么运用?它不是一个简单的财政盈余。这笔钱应该用到刀口上,贯彻目前中央政府的精神——各地建廉租房以及经济适用房。我们今天这个节目不要我一个人在这儿说,各位现场来宾,你们有什么问题,我们可以互动一下。这位同学讲一讲。
七、楼市是否已经到了拐点
观众:郎教授你好,我很赞同你的理论。对于炒楼的虚拟资金,你只说了问题的所在,并没有谈中央政府应该釆取什么措施。另外你也说了深圳的房价开始下跌了,你认为现在是不是已经是一个拐点了?
郎咸平:好的,非常感谢你的问题,你问得非常好。如果房价泡沫是第一项或者第二项虚拟资金造成的,我对政府应该怎么建议?投资经商环境是所有事件的主因,大家有机会问问企业家,企业家真正的投资欲望非常低。那么80%的资金去了哪里?就是股市和楼市。你如何对付这笔资金?这种资金