房产“物业税”征还是不征——白重恩

    物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房。您早前曾提出，出台物业税对解决房地产市场中的投机盛行、中低收入消费者买不起住房等问题，对维持宏观经济稳定特别是金融系统的稳定，也有重要意义。最近，关于物业税的问题又开始了新一轮的争论。您能否以此为基点，综合系统地谈谈中国房地产的深层问题？

    白重恩：物业税的利好因素我也谈过多次，但是目前还是有些争议。首先，物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房。其次，在一般情况下，未来的物业税额和届时消费者的支付能力正相关，所以消费者支付物业税也不应成为问题——经济状况好时，房地产价格会较高。在税率不变的情况下，物业税额也比较高，消费者收入和支付能力也相应提高；经济状况较差时，尽管消费者支付能力较低，但房价因经济较差而不会太高，所以物业税额也相应下降。综合这两个因素，物业税的实施有益于中低收入的消费者。中低收入消费者购房能力增强，房地产开发商将把注意力转移到为他们提供自住房上来，中低收入消费者的直接竞争以及开发商注意力的转移对房地产投机者是不利的。

    最后，即便未来房地产价格大幅上涨，物业税也会随着大幅上涨，投机者所得的投机利润将受到抑制。当中低收入消费者购买自住房相对增加而投机性购房相对减少时，房地产市场和宏观经济的稳定性都会相应提高。首先，房地产的空置率会下降，而过高的空置率是影响房地产市场稳定的重要因素；其次，消费者对自住房的需求比较稳定，而投机需求则受很多外在因素影响（比如境外投机者对汇率的预期）而波动很大。而且，物业税带来的房地产消费者支付形式的变化，也会有助于金融系统的稳定。物业税的直接效果是将消费者的支付从很高的一次性支付，变为较低的一次性支付加上未来的多次较小额支付。如果消费者从银行贷款，物业税使消费者的支付从每月较高的按揭付款变为每月较低的按揭付款加上物业税款。在后一种付款方式下，消费者面临付款困难的可能性较小，从而减少消费者拖欠按揭付款或停止按揭付款的可能性，并减少金融系统的不稳定性。物业税的推动有几个难点。

    例如，对什么样的人减免，如何减免？一个退休的老职工，企业分给他一套房子，当时几万元买下来，现在升值到100多万元，你叫人家怎么缴税？怎么划线？再者，不同的地方政府有不同的态度，像浙江地皮已经没有多少，反正土地出让金没了，当然希望收税。有些地方，还没怎么开始征收土地出让金，你收了物业税以后，土地出让金就开始受到影响。地方政府的利益怎么平衡？关于第一个问题，我设想可以从增量开始，存量先搁置，从新开发的房子开始征税，如此，消费者也会有预期心理。这里面，存量的二手房依然不缴税，否则会影响二手房的交易。当然，地方政府并不一定待见这项政策。

    假如新增房价收税，新房价格就会降低，开发商就不愿意买地，那么地方财政就要受损。前段时间，地方政府根本批不出去地。如果物业税出台，财政收入有一点是一点，但是2009年一季度的“小阳春”又让地方政府兴奋起来了，物业税可以说是举步维艰。针对这个矛盾，政策可以开一个口子，即允许地方政府以物业税为抵押发行债券，把未来物业税的一部分收入拿到现在利用，补偿地方政府的潜在损失。但即便这样，也有人反对：怎么可以让政府拿明天的钱今天用？其实土地出让金的局面已经是这样了。试想债券规模可以限制，土地出让金没法限制，因为债券投资者就会考虑，未来物业税的还债能力如何？政府自然就会限制债券规模，规模太大就没有市场。我觉得这是一个比较可行的方案。

    中