祝立宏：浙江工商大学财务与会计学院副教授，《案例》特约作者。

    程总在h市经营着一家房地产公司，一贯开发高档楼盘，声誉和效益俱佳。

    老友李厂长却在h市惨淡经营一家大型国有企业，因老产品过时，新产品却迟迟不能上马，生产规模日渐萎缩，工人纷纷下岗，企业陷入困境。然而，厂区内倒有一块杂草丛生的空地，属历史遗留的土地，地理位置不错，紧靠一条大马路，曾经规划建造10000多平方米新的办公大楼，无奈企业资金紧张，土地只好长期闲置。

    为求生存，李厂长决定盘活土地。在征得上级主管部门同意后，开始寻找合作伙伴共同建造办公大楼用于出租（因土地为非商业用地，大楼不能开发成商业用房，因此建造的房子只能出租而不能出售）。李厂长首先想到的合作伙伴是老友程总，经程总实地考察和分析，认为h市经济处于快速发展时期，高档写字楼的需求日益增长，结合自己房地产公司的品牌形象，以及土地所处的地理位置，建议合作建造h市最高档的写字楼。

    经进一步磋商，双方决定合资成立一家新公司来建造写字楼，并负责建成后的写字楼管理工作，新公司由李厂长担任董事长、程总任总经理。

    经报批有关管理部门同意，20层建筑面积12000平方米的高档写字楼建筑工程如期开工。

    两年后，全新精装修的高档写字楼建成，除1至4层留作公司自用外，其余16层全部对外出租。由于建成的写字楼为非商业用房，属于自有用房出租，因此不存在物业管理等费用，但考虑到高额的建筑成本和装修成本，且租金中包含了公共设施使用费（如水、电、气费等），租金确定为每天每平方米8元，远高于h市写字楼平均租金每天每平方米3元。但毕竟是h市最高档的写字楼，租金虽贵，还是极具吸引力，出租速度飞快，李厂长和程总皆大欢喜。

    只剩下最后半层300平方米时，有求租者登门看房，环视一周，问清相关费用后，当即决定租下，但要求面见程总。

    见过程总，求租者亮出身份，某税务师事务所王所长。王所长直截了当请程总将最后300平方米的租金由每天每平方米8元降为6元。

    程总不悦道：“热租中的房子岂有随便降价之理？本楼租金包含多种费用，每天每平方米8元纯属正常，决非漫天要价。每天每平方米降2元，300平方米我得损失多少租金啊？嫌贵只好免谈了，再说，入驻一家税务师事务所也并非能为我大楼增光添彩，嘿嘿，抱歉之极。”

    王所长笑曰：“岂能平白无故要求程总给个优惠价，但我要求您每天每平方米下降2元，可谓是取之有道。这看似每天每平方米2元一年二十几万的损失，根本就不需要程总您来承担，自有办法消化掉，前提是您必须耐心听完我的分析，并照我的建议去做。”

    程总疑惑，但还是决定听听王所长的分析。

    以下是王所长的分析：

    写字楼的房租收入是其主要营业收入，经营者按照租金收入缴纳5％的营业税。

    但是你们的写字楼租金收入中包揽了很多费用，其中有一部分是水、电、气等公共设施使用费。实际上，你们只是从租房者那里收取水、电、气等公共设施的成本费，只是成本费而且还不包含任何其他附加费用。然后，你们再向提供公共设施的电力局、自来水公司等具体部门缴纳。

    公共设施部门确认其营业收入，此时确认的营业收入中，包括了你们向租房者收取的成本费，然后再缴纳营业税。

    你们的租金收入缴纳营业税时候，已经将公共设施使用费部分的营业税缴了。但是公共设施部门还得再次将这部分费用确认为营业收入，再次缴纳营业税。这实际上造成缴纳两次营