业税的现状，对于你们来说，是不是无谓的多缴纳了一次营业税？

    程总觉得王所长分析得非常有道理，心里粗一盘算，这整幢大楼重复缴纳的公共设施费部分的营业税还真不是一笔小数目，一年下来何止二十几万啊。

    程总忙说道：“王所长，您那300平方米的租金就按每天每平方米6元计算吧。但您得给我一个合理、合法的避免重复纳税的好建议，以我目前在房地产界的声誉，偷税、漏税等违法的事，我是万万不能干的。”

    王所长：“那当然，愚蠢者去偷税、糊涂者去漏税、聪明者去避税、智慧者就去做纳税筹划，我们绝对不可能去做违法的事情。我们只能在合理、合法的前提下，进行适当的纳税筹划，避免不必要的重复纳税而已。”

    程总请来了公司财务部的周经理，共同听取王所长的建议。

    以下是王所长给程总他们的建议：

    针对公共设施费用的缴纳，写字楼可以将自己设定为租房者的代理人，提供公共设施的部门为相对人，这样写字楼就变成了为租房者代缴公共设施使用费的代理机构，公共设施部门就变成了直接的营业税纳税人。

    上述设计对于公共设施部门来说，其营业收入和营业税并没有改变；对于租房者来说，其总的租金支出也没有改变，只是公共设施费用的收款方由写字楼改为了公共设施部门。

    但是，这样的设计对于写字楼经营者来说，意义就非同一般了，其营业收入中将不再包含向租房者收取的公共设施费用的成本费，从而使营业收入总额减少，相应的5%的营业税也就减少了。

    另外，根据“民法”的相应规定，代理可以是有偿代理，也可以是无偿代理。因此，写字楼还可以在代理缴纳公共设施费的时候，收取适当的手续费。如果收取手续费，那么也只要缴纳手续费的5％营业税，手续费的营业税总量是很有限的。

    总之，通过这样的设计，对于公共费用支出占据很高比例的高档写字楼来说，可以使税负远远低于原来的税负。

    但是，上述设计在实施过程中还是需要严格履行相应的法律手续，会计处理也必须做到合理、规范：首先，写字楼应与租房者签订委托代理公共设施使用费交纳的协议，通常为了便于操作，往往可以预先印制格式文本；其次，写字楼的会计应将此类业务单独核算，可以设置如“代收款或其他应付款——自来水公司”等会计分录；第三，写字楼与具体公共设施部门结算时，由具体公共设施部门出具发票，且发票抬头必须为具体缴纳使用费的租房者，并将发票直接转给租房者。

    经王所长一番点拨，周经理马上反应过来，这样的设计不但能卸掉不合理的重复纳税，而且还能因为总体营业收入的降低，给其他按营业收入百分比征收的税、费额带来下降，整体降低写字楼的管理费用支出。

    周经理说道：“王所长，我已经完全理解您的纳税筹划设计思路，通过分解租金收入，利用合法的代理概念，将公共设施费用部分的营业税转移出去，避免重复纳税。而且，随着租金收入的降低，按租金收入12%计征的房地产税也能随之减少。”

    王所长肯定了周经理的观点，并进一步启发他：“周经理，您是否可以从房地产税的角度，再来进行纳税筹划呢？”

    周经理考虑了一下，回答道：“如果能将租金收入中不需要缴纳房地产税的部分独立分解出来，那么就有可能降低房地产税额。”

    王所长：“对啦，你们可以另外再成立一家独立的物业管理公司，将物业管理费从租金中分离出来，写字楼代理物业管理公司收取物业管理费，这样租金收入就会进一步下降。虽然代收的物业管理费的营业税从写字楼转移至物业公司缴纳，总体缴纳金额不变，但是房地产