税却能明显降低，因为分离出去的物业管理费是不需要缴纳房地产税。这样一来，是不是又能降低税收呢？”

    这时，一傍的程总却在思考另外一个问题，如果聘请王所长他们的税务师事务所作为税务顾问单位，岂不是近水楼台益处多多？程总把这种想法随后同王所长一商量，双方当下签订了租房和聘任两个协议。

    作者点评：

    这是一个通过合理分解营业收入，成功实现纳税筹划的典型案例。

    按照国家规定，房屋出租收入应当缴纳营业税和房产税，其适用税率为营业税是租金收入的5％、房产税是租金收入的12％。如果出租方能将租金收入分解，致使直接确认为租金收入的营业额降低，则意味着营业税和房产税都会随之下降。因此，合理分解租金收入是房屋出租单位通常采用的一种纳税筹划方法。

    本例中，出租方将水、电、气等公共设施使用费从租金收入中分离出来，采用“代理”的概念来避免缴纳双重营业税，这是合理避免税负的好方法，同时可以得到法律支持。通过“代理”，可以将原出租方和承租方的双向关系，改变为代理人、被代理人及相对人的三角关系，从中的法律责任也会产生相应的改变。同时，因为法律关系的改变，涉及到的纳税人、纳税环节也就发生改变，就有可能实现实际税负的转嫁。

    基于这样的思路，写字楼与公共设施部门之间，以及写字楼与租房者之间的主客双方关系，也就可以变成了写字楼为代理人、租房者为被代理人、公共设施部门为相对人之间的三角关系。随着写字楼法律地位的转变，向租房者收缴的水、电、气等公共设施使用费的纳税人改为公共设施部门。也就是说，纳税环节改变为租房者为实际税负人，公共设施部门取得营业收入而纳税。通过这样操作，写字楼原本应缴纳的税负也就合法的转嫁出去了，当然这部分双重缴纳的营业税本身就存在不合理性，确切的说应该是不合理的税负得到了合理合法的纠正。当然，租金收入下降同样能带来房产税的下降，可谓一举两得。

    但是这种方法在实际操作中，可能还存在一定的麻烦。采用了上述的代理方法后，写字楼尽管在代理公共设施部门向租房者收取公共设施使用费，但实际上是租房者直接在向公共设施部门缴纳这些费用，这样一来，原先写字楼按租房面积向租房者分摊的水、电、气等公共设施使用费，必须改变为按租房者实际使用的度量计价。因此，写字楼的租金就必须根据新的情况作出调整，这可能需要进行精确的分析和测算。

    同样，将物业管理费从房租中分离出来，与租房者分别签订物业管理合同，代理物业管理公司收取物业管理费，其基本操作思路是相同的，只是物业管理费的转移不能避免缴纳营业税，但是能避免缴纳这部分费用的房产税。同样，也需要调整租金，但是方法相对简单，只要将物业管理费按平方从租金中分离出来即可。

    对于房屋出租过程中存在的税收，实际上还存在其他的纳税筹划方法，如将房屋出租变为承包业务，尤其对地段好、租金高的房产，这是一种更加有效的纳税筹划方法。一个企业要出租房屋，既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为该企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与企业（房产出租方）达成承包协议，由承包人定期向企业缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金价格，来制订承包费的标准。采取这种纳税筹划方法的关键点在于房产税的计税有两个依据：一是按房屋出租租金的12％缴纳；二是按房屋余值的1.2％缴纳。如果房屋出租，则按租金来缴纳房产税；如果房屋没有出租，则按房屋余值纳税。

    比如，某国有企业在市区黄金地段拥有一幢房屋，账面原值为200万元。由于该地段的租金普遍